孙书记是个狠人，把各委部门的“家财”都给拆了。
这些地段可不是工业地，是正宗的繁华商业地，好歹是个省城，这部分地价应该远高于1200/平米，甚至是好几倍。
了解不了对方的底价，就不要随意谈判，陈学兵说五六十亿，合肥拿到的地就绝对高于这个价值。
吴市长也了解自己的“家产”，被说出来，多少有点心虚，但哭穷是他的传统艺能。
“那些地，有的是要补偿的，而且哪能这么快卖出去啊？”
“合肥没有城投公司？卖不出去，不会不懂抵押吧，吴市长，我除了是搞金融的，名下还有个建筑公司。”
明人不必说暗话。
94年分税制以后各地城投兴起，为的就是土地财政。
《预算法》对地方政府借债有限制规定，但土地卖得慢，政府又急缺钱，遂搞了这帮隔壁老王，以企业名义帮政府抵押土地背债。
除城投外，还出现了各式各样的融资平台。
他们借的钱，称为：表外债务。
也叫隐性债务。
另一方面，政府也知道土地越来越金贵，不用卖出去，以此方法拿贷款搞基建，招商，环境好了，地价就该涨。
等政府挣了企业税收，给城投还了贷款，地价也上来了，地还在手里，可择良时拍卖。
经济向好的情况下，地价逐年上涨，这是个良性循环。
这个问题，又到了陈学兵精通的业务范围内了。
不过吴市长被戳破也丝毫不尴尬：“这个钱，就算我们找银行借款，也拿不了这么多，既然你懂，就知道银行贷款对地估价比实价低，还有比例，不到70%，而且我们的招商形势你也看见了，补贴众多企业，还有招商开销等，很多急用钱的地方。”
这次，轮到陈学兵叹了口气。
“吴市长，要搞这么大的项目，还是破釜沉舟吧.”
他想了想，合肥后世的发展突飞猛进，多背点债，压力也并不大，遂又开口道：“我觉得项目的贷款，你们应该找国开行谈谈，他们是政策性银行，对项目有扶持，至于你们抵押地块的那部分贷款，应该让本地的银行来承接。”
吴市长有些疑惑：“何意？”
“ABS，资产证券化，你有所耳闻吧？”陈学兵也不管他懂不懂，慢悠悠解释道：
“就是把能够产生稳定收益但缺乏流动性的资产转化为可交易证券的过程。
“土地你们是抵押给银行了，但没卖啊，土地收益权是不是还在你们手里？
“这些年，土地涨了不少吧？
“把收益列个表，结构优化一下，做个收益预期，让地方银行帮忙把这份收益预期出售给客户，甚至直接吃下这份预期，你们折扣性地一次性获得未来几年的土地收益，买方分得剩余部分收益。
“这样一来，一份土地，你们拿到手的钱不应该是70%，而是一倍以上。”
陈学兵轻描淡写地说出一套模式，换来了车上人的震惊。
还能这么玩？？
不过，震惊也有限。
毕竟资产证券化的手段以往也不是没有，比如高速公路的收费权等，他们只是震惊于土地居然也能这么玩。
不过吴市长的震惊，就不这么简单了。
因为：巧了！
这方法，他们已经打算用了。
而且是孙书记请了一大帮专家花了很长一段时间给论证出来的。
这位陈总，居然随口就说出来了？！
那.那帮专家，有何用？
“陈总.你怎么想到的？依据是什么？”
“多一点国际视野，很容易想到，依据，到美国房地产市场里找就行了，我可以给你提供几个公司名单。”
陈学兵摆了摆手，对这种点子并不以为意。
他是一直使用金融手段来扩张的。
金融手段，不是简单的抵押贷款。
只说一个资产证券化，后世五花八门的方法也多的是。
引爆美国金融危机的次贷只是其中一种，PPP项目，不动产投资信托，乃至蚂蚁扩张那套消费金融模式，后世诸多资产证券化的案例，都在他脑中。
“关键，不在于点子，而在如何正确的使用。”
陈学兵抬起手指，淡淡地开口：
“第一，路径要正确，你们要把能压到国开行的贷款压力尽量压到国开行头上，地方上那些听你们话的银行才能留有余力，为你们操作这次证券化。”
“第二，造表的时候不能贪大，用多少就卖多少，卖出去的收益权，始终要分给别人一份，资金有成本，这套模式本来是好的，就怕源源不断的贪心，多次反复证券化，是绝对不行的。”
第三。
大家都认真听着，等着陈学兵的第三。
可久久没来，呼吸都停滞得有点难受。
许久，陈学兵似笑非笑地扫视大家。
“我又不是吴市长，也不是给政府开会，没必要强凑三大点三小点吧？最关键的，就这两点。”
一片松气声。
强迫症都差点被治好了。
随后，又是一片笑声。
吴市长略微感慨地摇摇头，长笑道：
“陈总，真是高手在民间。”
第198章 大卖场之战
冬天的夜，广东的风却不凛冽，还显得有些惬意。
在酒店门口把地上的灰尘刮起旋涡，像迷你版的龙卷风。
旁边的考斯特大巴灯光终于暗了一些，门打开，几人笑着下车。
陈学兵下车伸了个腰，迎面的风一吹，才泛起一丝困意，忍不住打了个哈欠。
抬手一看，三点半了。
啧啧。
他算是明白为什么一个经济峰会能开好几天，车上四个小时的座谈，才仅仅聊出了一个框架。
两桩几十亿上百亿的事情，没人觉得锱铢必较是在浪费时间，每个人耗干了口水，交流想法，交流信息。
董大姐的事倒是聊完了，陈学兵的事情，还谈不上意向。
其实合作意向双方都有，只是在资金的来源和分配上反复斟酌。
陈学兵让了半步，12亿加到13亿，由长征资本成立五年期专项基金作为操盘手，30%利润提成，并且在政府资金筹措上给他们一些指导。
吴市长对条件已经算满意，表示要回去开个会，还要联系京东方，看看他们的态度。
不过关键的还是孙书记的态度，如果两个主官碰头以后都表示同意，资金能按约筹措，其他的也就是流程问题。
“对了，陈总！”
吴市长走过来，道：“我还没问你，你有这么大把握说服你的投资人，这一定是一项赚钱的生意？”
这事甭管京东方赚不赚钱，合肥大概是赚的。
经过一定了解以后，吴市长认为这项产业落地，给合肥带来的作用不亚于一个工业园区。
但对陈学兵来说，未必。
董名珠也抱着手凑过来，有些好奇。
经过几个小时的交谈，现在她已经不把陈学兵当年轻人了，而是“年轻的专家”。
她是90年代初经商的老派出身，传承的是工业家精神，之前也瞧不起什么融资，贷款，觉得格力只要有好的团队，好的技术就能持续挣到钱，攒出一份越来越厚的家底。
直到这个短时间内就用十几亿撬动几十亿，几十亿撬动一百几十亿，已然超过格力十几年积攒的体量的项目摆在她面前，她必须承认金融的潜力不可想象，这个领域对中国来说一切都是新的，未来就是年轻人的天下。
“我的判断很简单，其实跟产业没关系，只是因为京东方是上市企业，而接下来的股市会大涨，京东方是板块龙头企业，股票上涨机会很大。”
陈学兵很实诚，没说什么未来产业发展之类的虚话，因为这是他的投资条件之一。
他的资金要在一年时限后优先退出。
2007年股民完全活跃起来，股市流动性将会暴涨，日成交额会突破千亿级别，他的资金不多，股市应该就能承接得下。
合肥最好也能在最好的时间内退出一部分，让京东方根据市场价回购，这样他才能拿到最大利润。
合肥的总投资是加上贷款的，至少大几十亿，2007的牛市有多疯他很清楚，那是普涨两三倍，京东方在牛市来临前接受了这么大笔投资，属于重大利好消息，不被炒出五倍以上都不正常。
这么庞大的基数，即使他只拿30%利润，也是一笔夸张的数字。
当然，前提是要想办法让京东方在这段时间挣到钱，如果他们账上没钱回购，也只能从股市想办法。
此刻必须要有一波精准预判，到时候才有最大话语权。
“股市.”
这话说到吴市长的半盲区了，他有些迟疑。
他们是在积极学习金融知识，但这段时间的招商，还真没接触上市企业。
不过格力可是老牌上市企业，96年就在深交所挂牌。
“我们格力也是龙头，怎么没涨？”董名珠发问。
陈学兵似笑非笑：“董总，12月初你们股价还在9块5，现在12块了，还不算涨？”
“看来陈总很关注我们嘛，那是我们去年的业绩好，几个小炒家借年报的机会在推我们的股票，根基不稳的，下面的承接虚得很，市场对我们的基本面都有数，过几个月又降下去了。”
董名珠倒是直言不讳，摆摆手道。
陈学兵都有点欣赏起这位大姐的风格了，笑着提醒道：“你们可别趁机套利太多，牛市要来了，你们也会推高，时间问题而已，现在套利，不划算。”
“你这么确定？你们基金在股市挣了多少钱？”
陈学兵轻笑，看向阚治冬。
这种逼，自己装就太没有逼格了。
阚治冬有点无语，捏着鼻子帮他捧哏：“去年四季度私募收益排名第一！三十几个点！”
董大姐和吴市长都惊了。
“哟！股神啊！”
董名珠脸上扬起了明显的势利笑容，走近了用手背拍拍陈学兵的胳膊。
“有内部消息？我们有点闲散资金，带我们一个呗？”