“秦总，每个人的身上，都有一些不太方便解释的东西。”
“我能告诉你的就是……我说的每一个判断，都是真心实意想帮你。”
“你信也好，不信也好，时间会证明一切。”
“四季度快到了，到时候国家政策一出来，你就知道我说的是真是假了。”
“至于方案好不好，管不管用……市场也会给出答案。”
秦香琴看着林北，沉默了片刻。
包厢里很安静，只有角落里的沉香在缓缓燃烧。
一缕青烟袅袅升起，又消散在空气中。
然后，秦香琴忽然笑了。
比之前的任何一次，都要真实和放松。
她端起茶杯，冲林北举了一下，像是在隔空碰杯：“好，我不追问了。”
“不管你这些想法是怎么来的，但你的方案我信了。”
“接下来，我想跟你聊聊具体怎么合作。”
“你方案里建议我在低谷期逆势拿地，但现在的资金压力确实很大。”
“而且，我现在遇到的问题，你说该如何解决？”
秦香琴说完，就把茶杯放回茶盘上。
然后双手交叉搁在桌面上，身体微微前倾。
而且，在看向林北的眼神，已经从最初的困惑和审视。
彻底变成了一种郑重其事的专注。
她刚才开口的时候，语气不再是试探和考校。
而是把林北放在了，和自己对等的位置上，认真地跟他探讨，接下来该怎么走。
既然方案她认可了，人也坐在对面了，那就没必要再绕弯子，直接谈正事。
她目前手里有三个项目，其中两个是住宅，一个是商业综合体。
住宅项目一个已经封顶进入销售阶段，另一个刚拿到地还没动工。
商业综合体是跟人合伙的，占股比例不高，暂时不用她操太多心。
眼下最让她头疼的，就是那个刚拿到的住宅地块。
这块地是在去年，市场最热的时候拍的，楼面价不低。
结果拍完没多久，市场就冷下来了。
按现在的行情，开发了卖不动，不开发放在那里。
可光土地闲置费，就是一笔不小的开销。
再加上银行贷款利息每天都在滚，压得她有些喘不过气。
秦香琴就把地块的位置，占地面积，容积率，楼面价，周边配套，预估开发成本……
这些数据一条一条地跟林北说了一遍，最后靠回椅背上，抛出了一个直截了当的问题：
“情况就是这样。”
“这块地现在是我手里最大的烫手山芋，以你的判断……是现在咬牙开发，还是想办法转手套现，或者继续捂着等行情回暖？”
林北端着茶杯安静地听完，在心里把秦香琴给出的数据，和前世记忆里的市场走势，迅速地做了一番对比。
他没有立刻回答，而是拿起茶壶，先给秦香琴的杯子里续上茶，又给自己倒了一杯。
然后，才不紧不慢地开口。
“这块地绝对不能转手，理由有三点。”
“第一，今年四季度国家会出台大规模的经济刺激政策，力度前所未有，大量资金将直接和间接地流入房地产市场。”
“换句话来说，现在正是黎明前，最黑的那一阵，只要撑过这一两个月，明年的市场会迎来一轮，所有人都想象不到的暴涨。”
“要是现在就把地转手套现，看上去是止损，实际上是把自己手里，最值钱的筹码，在最低点拱手让人。”
“第二，这块地的地段其实不差，虽然目前周边配套，还不够完善。”
“但那个方向正好，跟城市未来规划的重点发展区域重叠。”
“等地铁线路规划一公布，那个片区的房价，立刻就会水涨船高。”
“到时候，再想用同样的价格，拿同样位置的地，根本就不可能。”
“第三，也是最重要的一点。”
“现在的市场冷，不是没需求，而是信心冷。”
“买房的人不是没钱，是不敢花，所以关键不在于‘要不要开发’，而在于‘怎么开发才能让买房的人，有信心掏钱’”。
秦香琴听到这里，眼神微微亮了一下。
她做了十几年房地产，当然听得出来，什么样的话是在纸上谈兵，什么样的话，是真正懂行的人才能说出来的。
林北刚才那一番分析，从宏观政策，到城市规划，再到市场心理。
层层递进，逻辑链条严丝合缝，根本不像是临时起意能编出来的。
她端起林北续的那杯茶喝了一口，放下杯子的时候，嘴角浮起一丝淡淡的笑意。
然后，身体往前又倾了几分，开始抛出更具体，更刁钻的专业问题。
“那你对刚需盘和改善盘的户型配比有什么看法？”
“在当前市场信心不足的情况下，营销费用该怎么分配，才能把效费比拉到最高？”
“如果让你来操盘这个项目，从设计到施工到预售，整个周期怎么排？”
林北放下茶杯，双手交叉放在桌上，迎着她连珠炮般的提问。
一个一个地接住，又一个一个地抛回去。
“在当前这个节点，刚需盘一定要把总价，控制在目标客群能承受的范围之内。”
“户型的面积不需要大，但功能一定要全，得房率要做到极致。”
“同样是一百平米，别人做两房他做三房，光这一点就是碾压级的卖点。”
“至于改善盘，卖的不是面积，是品质和面子。”
“样板间一定要做到所见即所得，景观示范区的每一棵树，都要种在客户一眼就能看到的位置。”
“物业服务要从客户，迈进售楼处大门的那一刻就开始展示，让客户还没住进来，就已经觉得自己是业主了。
第257章 你管这叫大一新生？
秦香琴听完林北的话后，陷入了沉默。
因为她觉得，林北说的确实是对的！
很快，林北继续说道：“营销费用这件事，我有一个观点，越是市场冷淡，越不能砍营销预算。”
“钱要花在刀刃上，但刀刃在哪里？”
“不在那些铺天盖地的报纸广告和公交站牌上，而在老客户的嘴里。”
“一个老客户带来的新客户，转化率是广告拉客的五倍以上。”
“所以，我建议把营销费用的大头，放在老带新激励和体验式营销上。”
“比如，可以做一个“工地开放日”，请意向客户到施工现场实地参观。”
“让他们亲眼看到自己的房子，是怎么一层一层盖起来的，钢筋多粗，水泥标号多少，施工工艺什么标准，全程透明化。”
“这种信任一旦建立起来，比任何广告都有说服力。”
“至于项目整体周期，我给出的建议是分期开发，分期推盘，首期以成本价，甚至微亏的价格入市，快速回笼资金制造热销氛围。”
“后面的溢价空间，在二期和三期逐步释放，用前期的热销数据，带动后期的溢价定价。”
秦香琴一个问题，接一个问题地问。
而林北一个问题，接一个问题地答。
从项目定位到户型配比，
从成本控制到营销策略，
从资金回笼周期，到溢价空间的释放节奏。
林北几乎不需要思考的时间，每个问题都能在第一时间，给出精准而具体的回答。
而且每个回答，都不是空洞的理论，全是可以直接落地的执行细节。
秦香琴越听越心惊，到后来她已经不再把林北，当成一个“来跟自己谈合作的大学生”了。
她看着这个坐在红木椅上，端着茶杯侃侃而谈的年轻人。
尤其是那一身不超过几百块钱的普通穿搭，和他眼睛里那种跟实际年龄完全不符的沉稳和笃定。
心里涌起一股复杂的情绪……有惊叹，有好奇，有欣赏。
甚至还有一丝，不太愿意承认的忌惮。
秦香琴以前见过太多，嘴上吹得天花乱坠，实际上一问细节，就会露馅的年轻人。
但林北明显不是那种人。
他的专业素养和商业嗅觉，秦香琴在公司里合作过的那些，从业十年以上的项目经理、营销总监。
能把这些问题，回答到这个颗粒度的人，绝对不会超过三个。
当林北把最后一个问题的答案说完，端起茶杯润了润嗓子的时候。
秦香琴靠回椅背上，长长地呼了一口气。
她用一种全新的目光看着林北，眼神里已经没有任何试探和审视的痕迹。
只剩下一种发自内心的叹服和笃定。
等她再次开口的时候，语气郑重而诚恳，没有了之前那种商务谈判的距离感。
更像是两个认识多年的朋友在谈合作。
“我做了十几年地产，见过的年轻人不少，有能力的也遇到过几个。”
“但在你这个年纪，能在专业层面跟我对谈到这种程度的人，你是第一个。”
“说实话，要不是你身份证上写着十八岁，就冲你刚才聊的这些，说你有十几年的从业经验，我也不会怀疑。”
“你这些东西，不是临时看书能补出来的，你是真的懂。”
秦香琴端起茶杯，隔空冲林北举了一下，嘴角浮起一个真诚而大方的笑意。
“林北，以后不管合作成不成，你这个朋友，我交了。”